Cessione di immobile ad uso abitativo: il venditore deve consegnarlo con i requisiti di abitabilità

A fronte della cessione di un immobile ad uso abitativo, il venditore è tenuto a consegnarlo nella configurazione pattuita e con i requisiti di abitabilità, dovendo provvedere, pertanto, alle necessarie modifiche strutturali e al rilascio del certificato di abitabilità, salvo espressa rinuncia dell’acquirente o, in alternativa, sua assunzione diretta degli adempimenti.
Questo il paletto fissato dai giudici (ordinanza numero 22651 del 5 agosto 2025 della Cassazione), i quali, chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad un immobile situato a Messina, aggiungono che l’abitabilità costituisce requisito indispensabile, che incide sull’attitudine del bene a realizzare gli interessi perseguiti dai contraenti, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità, e, perciò, la mancanza del certificato di abitabilità può giustificare il rifiuto dell’acquirente di pagare il saldo del prezzo.
In ballo, come detto, un immobile in quel di Messina, o, meglio ancora, il pagamento del saldo del prezzo della vendita, pari a 30mila euro.
Il venditore ottiene l’emissione di un decreto ingiuntivo ad hoc per obbligare il compratore a sborsare quanto previsto, ma il compratore ribatte che il venditore avrebbe dovuto consegnare un unico immobile ad uso abitativo mentre, all’atto dell’immissione in possesso, il bene è risultato privo di licenza di abitabilità, ancora diviso in due porzioni autonome ad uso commerciale e pure occupato dal conduttore.
Per i giudici di merito, però, le obiezioni sollevate dal compratore non sono solide. In sostanza, è esigibile, come sostenuto dal venditore, il saldo del prezzo, poiché l’acquirente era a conoscenza dello stato urbanistico ed edilizio dell’immobile, compiutamente descritto nel rogito di acquisto, oltre che della presenza del conduttore in una delle due unità, mentre il mancato rilascio del certificato di abitabilità va imputato all’acquirente, non avendo quest’ultimo presentato la documentazione necessaria.
A ribaltare tale visione provvedono i giudici di Cassazione, i quali partono da un dato acclarato: l’immobile compravenduto si presentava, alla consegna, ancora diviso in due porzioni con destinazione commerciale, parzialmente occupato dal conduttore e, soprattutto, privo del certificato di abitabilità.
Tuttavia, nell’atto di acquisto il bene era descritto non come composto da due porzioni autonome con destinazione commerciale, ma come unica unità abitativa censita al catasto fabbricati, categoria A/2, nella configurazione che doveva acquisire per effetto dell’accorpamento. Quindi, la condizione oggettiva e giuridica del bene, ancora diviso al momento del rogito in due porzioni non abitabili, non esonerava il venditore, precisano i giudici di Cassazione, dal porre in essere per tempo le necessarie modifiche strutturali per le quali aveva dato atto di aver presentato una Dia per cambio di destinazione d’uso ad abitativo e per fusione, due mesi prima del contratto. Non a caso, anche nel preliminare era specificato che l’unità immobiliare era in corso di destinazione per civile abitazione.
Di conseguenza, i giudici di merito avrebbero dovuto considerare che il venditore si era obbligato alla consegna di un unico immobile, e ciò richiedeva la previa unificazione materiale delle due unità preesistenti, come da dichiarazione di inizio attività menzionata nel rogito, e a conseguire il mutamento di destinazione d’uso, essendone esonerato solo qualora il compratore avesse rinunciato all’abitabilità o si fosse fatto personalmente fatto carico dei relativi adempimenti, restando irrilevante che questi fosse a conoscenza della mancanza della relativa certificazione.
Ampliando l’orizzonte, poi, i giudici precisano che nella vendita di immobili ad uso abitativo l’abitabilità è requisito indispensabile poiché incide sull’attitudine del bene a realizzare gli interessi perseguiti dai contraenti, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. E il certificato che ne attesti la sussistenza rientra tra i documenti che il venditore è, perciò, tenuto a consegnare e non può essere surrogato dal possesso del certificato per la destinazione dell’immobile ad uso ufficio.
Tirando le somme, la mancanza del certificato di abitabilità può giustificare il rifiuto di adempiere, dovendo il giudice accertare se si configuri un’ipotesi di vendita di aliud pro alio qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, o un vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali qualora le difformità riscontrate siano sanabili, o se l’inadempimento risulti non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.
Peraltro, nella vicenda in esame gravava sul venditore anche l’obbligo di immettere l’acquirente nel possesso del bene, essendo il pagamento del saldo subordinato allo sfratto del conduttore a cura e spese del venditore, come esplicitamente previsto dal contratto. Invece, permanendo l’occupazione del bene, l’acquirente era legittimato, anche solo per tale ragione, a rifiutare il pagamento.