Compravendita di un immobile e tempi lunghi per l’agibilità: possibile escludere l’inadempimento del venditore

A fronte di una compravendita immobiliare, se l’acquirente è consapevole, al momento della stipula, della pendenza di una pratica di sanatoria edilizia necessaria per il rilascio del certificato di agibilità e il contratto prevede espressamente tale circostanza con l’impegno del venditore a procurare il certificato nei tempi di legge, il ritardo nel rilascio, se dovuto esclusivamente ai tempi dell’autorità amministrativa, non costituisce inadempimento del venditore, purché però l’immobile possegga i requisiti sostanziali per l’ottenimento della certificazione.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (sentenza numero 21937 del 30 luglio 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso originato dall’istanza con cui una società ha chiesto la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare, sottoscritto con un’altra società, e il risarcimento dei danni, a fronte del tardivo rilascio del certificato di agibilità dell’immobile acquistato.
In secondo grado viene respinta l’ipotesi della risoluzione. Ciò perché dalla lettura del contratto risulta che la parte acquirente era consapevole che, al momento del suo acquisto, non era stato ancora rilasciato il provvedimento in sanatoria, necessario ai fini del certificato di agibilità, e che la venditrice, assicurando che l’immobile aveva tutti i requisiti per ottenerlo, si era obbligata a procurare il suo rilascio nei tempi di legge, ma il ritardo maturato per ottenere il certificato di agibilità, condizionato dalla conclusione della pratica di condono edilizia, non era addebitabile alla società venditrice bensì all’autorità amministrativa, tenuto conto che i requisiti per il suo rilascio erano sussistenti al momento della stipula.
Di conseguenza, secondo i giudici d’Appello, non è ravvisabile alcun inadempimento da parte della società venditrice.
Questa visione viene condivisa in pieno dai magistrati di Cassazione. Respinta definitivamente, quindi, l’istanza avanzata dalla società acquirente
Decisiva la constatazione che, come detto, il ritardo nell’emissione del certificato di agibilità è dipeso esclusivamente dai tempi in cui è stata esitata la pratica edilizia. Rilevante anche il fatto che l’immobile, al momento della vendita, possedeva i requisiti sostanziali, in termini di salubrità, stabilità e sicurezza, per ottenere il certificato in parola, e ciò emergeva anche dal fatto che il documento, una volta adottato il provvedimento in sanatoria, era stato rilasciato.
In conclusione, la società acquirente, essendo ben consapevole della pendenza della pratica di sanatoria edilizia e della necessità del suo completamento al fine del rilascio del certificato di agibilità, ha acquistato il bene accettando il rischio di un possibile ritardo nell’ottenimento del certificato.
Escluso, pertanto, l’inadempimento della società venditrice, non potendosi ad essa imputare atti o omissioni cui ricollegare il ritardo, addebitabile, invece, esclusivamente alla lungaggine dell’esito della pratica di condono edilizio.