Contratto risolto con efficacia retroattiva: acquirente tenuto non solo alla restituzione del bene ma anche alla corresponsione dei frutti ottenuti

L’efficacia retroattiva della risoluzione, causa inadempimento, di un contratto preliminare di compravendita immobiliare comporta che il promissario acquirente, ottenuta anticipatamente la consegna del bene, è tenuto non solo a restituirlo al promittente venditore, ma altresì a corrispondergli i frutti, sotto forma di indennità di occupazione, per l’anticipato godimento del bene stesso. Tale restituzione non ha funzione risarcitoria, ma si configura come obbligazione derivante dall’efficacia retroattiva della risoluzione ed è volta a reintegrare la situazione patrimoniale delle parti nello stato precedente la stipula, secondo i principi della ripetizione dell’indebito.
Questo il principio richiamato dai giudici (ordinanza numero 23814 del 25 agosto 2025 della Cassazione) a chiusura di un contenzioso relativo alla compravendita di un appartamento e di un magazzino.
In Appello il giudice ha dichiarato la risoluzione dei due contratti, a causa dell’inadempimento del venditore, ha e condannato l’acquirente al pagamento dell’indennità di occupazione.
Inutile l’obiezione proposta dal promissario acquirente, obiezione mirata a sostenere la tesi di un errore in Appello, errore consistito, a suo dire, nell’averlo condannato, pur non essendo inadempiente, al pagamento di somme a titolo di indennità di occupazione, senza accertare i presupposti della responsabilità contrattuale e in difetto di prova concreta del danno.
A sostegno di questa tesi, poi, il promissario acquirente richiama il principio secondo cui il risarcimento del danno presuppone l’imputabilità dell’inadempimento e la prova specifica del pregiudizio.
Per il promissario acquirente, quindi, in difetto di accertamento di una sua responsabilità contrattuale, non può essergli imposto il pagamento dell’indennità di occupazione.
I magistrati di Cassazione ribattono richiamando il principio secondo cui l’efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto (in questo caso: preliminare di compravendita immobiliare) comporta che ciascuna parte è tenuta a restituire le prestazioni ricevute, private ormai di causa, secondo i principi della ripetizione dell’indebito. Ciò implica, in relazione al caso specifico, che il promissario acquirente – ottenuta anticipatamente la consegna del bene promesso in vendita – è tenuto non solo a restituirlo al promittente venditore, ma altresì a corrispondergli i frutti per l’anticipato godimento dello stesso – sotto forma di indennità, in questa vicenda –. In parole diverse, la restituzione del valore di godimento dell’immobile, o dei suoi frutti, non ha funzione risarcitoria, ma si configura come un’obbligazione derivante semplicemente dall’efficacia retroattiva della risoluzione del contratto ed è volta quindi a reintegrare la situazione patrimoniale delle parti nello stato precedente la stipula.