Manutenzione straordinaria dell’edificio: possibile un incarico extra per l’amministratore

Qualora l’assemblea condominiale dia incarico all’amministratore di stipulare in nome e per conto del condominio un contratto d’appalto per la manutenzione straordinaria dell’edificio, prevedendo anche per lui un compenso aggiuntivo, determinato in percentuale sull’importo dei lavori, i poteri di rappresentanza dell’amministratore e le sue conseguenti responsabilità riguardano l’assunzione della difesa dei comuni interessi dei condòmini e l’esercizio di tutte le facoltà e l’adempimento di tutti gli obblighi finalizzati a che la tutela degli interessi condominiali nei rapporti con l’appaltatore risulti effettiva e completa.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 16290 del 17 giugno 2025 della Cassazione), i quali, chiamati a prendere in esame il contenzioso sorto in uno stabile in quel di San Benedetto del Tronto, precisano che l’amministratore incaricato dell’attività straordinaria inerente al conferimento di un appalto per la manutenzione del fabbricato deve controllare lo svolgimento dei lavori, verificarne lo stato, accertare che l’esecuzione dell’opera proceda nei termini e secondo le condizioni stabiliti dal contratto e a regola d’arte, effettuare o negare i pagamenti in funzione della corrispondenza della partita compiuta alle previsioni quantitative o qualitative delle clausole contrattuali, rendere note tempestivamente ai condòmini le eventuali difficoltà sopravvenute nell’esecuzione dell’appalto e obiettivamente idonee ad incidere sul rapporto gestorio.
Per i giudici è decisiva una considerazione: la speciale remunerazione stabilita dall’assemblea per l’amministratore in relazione ai lavori relativi alle parti comuni dell’edificio condominiale trova, invero, causa nello svolgimento di attività eccedenti rispetto alle ordinarie attribuzioni ad esso conferite dalla legge. Di conseguenza, l’amministratore incaricato dell’attività straordinaria inerente al conferimento di un appalto per la manutenzione del fabbricato non deve, pertanto, svolgere il suo compito fidandosi dell’impresa appaltatrice e del direttore dei lavori fino al punto da ritenersi esonerato dall’obbligo di esercitare una qualsiasi sorveglianza. Spetta, al contrario, all’amministratore, quale rappresentante del committente condominio (in aggiunta all’eventuale direttore dei lavori, che assume la rappresentanza del committente limitatamente alla materia tecnica), e tenuto conto in ogni caso degli specifici poteri conferitigli dall’assemblea, il compito di controllare lo svolgimento dei lavori, di verificarne lo stato, di accertare che l’esecuzione dell’opera proceda nei termini e secondo le condizioni stabiliti dal contratto e a regola d’arte, di effettuare o negare i pagamenti in funzione della corrispondenza della partita compiuta alle previsioni quantitative o qualitative delle clausole contrattuali, di rendere note tempestivamente ai condòmini le eventuali difficoltà sopravvenute nell’esecuzione dell’appalto obiettivamente idonee ad incidere sul rapporto gestorio.
Illogico, quindi, valutare la diligenza di un amministratore nell’adempimento delle obbligazioni inerenti alla attività professionale svolta, quale rappresentante del committente riguardo all’appalto dei lavori di manutenzione straordinaria, sulla base delle sole attribuzioni ordinarie conferitegli dalla legge, che concernono in generale l’amministrazione ordinaria.